Lästig, aber sinnvoll: Betriebskostenabrechnung rechtzeitig erstellen

Vermieter sind verpflichtet, einmal im Jahr eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Dies hat ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 249/15) am 25.01.2017 erneut bestätigt. Die Frist von 12 Monaten sollte jedoch nicht ausgereizt werden.

Hat der Mieter berechtigte Einwände, kann die Abrechnung nur innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist korrigiert werden. Wird die Abrechnung erst kurz vor Fristablauf erstellt, bleibt meistens kaum noch Zeit für Anpassungen. Zudem besteht nach dem Ablauf der Abrechnungsfrist kein Anspruch mehr und der Vermieter hat das Nachsehen, denn der Mieter muss eventuelle Nachzahlungen nicht mehr leisten; unabhängig davon aus welchen Gründen die Abrechnung zu spät vorgelegt wurde.

Um mögliche Einwände seitens des Mieters von Haus aus zu vermeiden, sollten die schriftlich abgefassten Abrechnungen übersichtlich sein. Es muss klar ersichtlich sein, welche Betriebskosten auf die Mieter umgelegt und welche Verteilungsschlüssel eingesetzt werden. Außerdem müssen die Verteilungsschlüssel erklärt werden. Bestandteile der Abrechnung sind die Gesamtkosten und der Mieteranteil an den jeweiligen Kosten. Für den Mieter muss nachvollziehbar sein, wie sein Anteil aus den Gesamtkosten errechnet wird. Vorauszahlungen müssen ausgewiesen und abgezogen werden.

Mietvertrag endet, Streit beginnt

Aber alles hat seine Zeit, denn Ersatzansprüche des Vermieters verjähren bereits nach 6 Monaten. Erst im November 2017 hat dies der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 13/17) bestätigt: Eine Formularvertragsklausel, mit der die gesetzliche Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters von 6 auf 12 Monate verlängert werden sollte, ist unwirksam. Zudem hilft die kurze Verjährungsfrist Vermietern und Mietern gleichermaßen, weil so gewährleistet wird, dass möglichst schnell nach Rückgabe der Mietsache abgeklärt werden muss, ob Ersatzansprüche des Vermieters bestehen oder nicht.