Erneuerung ist keine Kleinreparatur

Die Kosten sog. Kleinreparaturen können vertraglich uner bestimmten Voraussetzungen auf den Mieter umgelegt werden. Die Umlagevereinbarung muss in jedem Fall eine betragsmäßige Begrenzung enthalten; z. B. auf € 125,00 pro Reparatur und eine Begrenzung der Gesamtbe-lastung des Mieters durch Kleinreparaturen auf jährlich 8 % der Jahresmiete. Daneben muss die Vereinbarung auch eine gegenständliche Begrenzung enthalten. Dies bedeutet, dass die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung von Reparaturkosten auf Teile der Mietsache beschränkt sein muss, die seinem häufigen und unmittelbaren Zugriff unterliegen, da der Mieter nur bzgl. dieser Gegenstände die Möglichkeit hat, Verschleiß- und Alterserschei-nungen durch einen schonenden Umgang mit der Mietsache herabzusetzen.

Die Klausel darf sich daher z. B. auf Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie die Verschlussvorricht-ungen von Fenstern und Rollläden beziehen. Zu den Installationsgegenständen für Wasser ge-hören z. B. die Wasserhöhne, Ventile, Mischbatterien, Brausen, Badeöfen und andere Warmwasserbereiter, Druckspühler, Spühlkästen- und Spühlrohre, soweit sie offen verlegt sind, die Wasch-, Spül- und Toilettenbecken, Brausetassen und Badewannen sowie Duschköpfe und Brauseschläuche; nicht dagegen Duschstangen und Duschabtrennungen, da diese weder zur Durchleitung oder Aufnahme von Wasser noch zur Regulierung des Wasser-flusses bestimmt sind und somit im Zweifel nicht zu den Installationsgegenständen für Wasser zählen. Gleiches gilt nach einem Urteil des AG Berlin für brüchig gewordene Silikon-fugen.

Diese unterliegen einer gewissen Versprödung, die mit der Zeit zu Untergrundablösungen des Silikons und zur Undichtigkeit der Fugen führen. Deshalb werden Silikonfugen auch als Wartungsfugen bezeichnet, die regelmäßig im Intervall von zwei Jahren kontrolliert werden sollen und eine durchschnittliche Lebensdauer von (nur) ca. acht Jahren haben.

Daher sollen Silikonfugen bereits begrifflich kein Installationsgegenstand und fallen daher nicht unter den Anwendungsbereich einer Kleinreparaturklausel (AG Berlin, Urteil v. 29.08.2017, C 93/16, GE 2017 S. 1227).