Solange zweckwidrige Nutzung andauert, verjährt Unterlassungsanspruch nicht

Der Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache verjährt während des laufenden Mietverhältnisses nicht, solange die zweckwidrige Nutzung andauert. Das hat der BGH entschieden und damit eine umstrittene Frage geklärt. In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte die Mieterin einer Anwaltskanzlei einen Teil der Räumlichkeiten zum Wohnen genutzt. Nachdem der Vermieter dies zunächst sechs Jahre lang nicht beanstandet hatte, verlangte er, die Wohnnutzung zu unterlassen. Die Mieterin berief sich auf Verjährung.

Der BGH folgte dem nicht. Zwar unterliegt der Anspruch des Vermieters, dass der Mieter eine vertragswidrige Nutzung der Mieträume unterlässt, der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Für den Beginn der Verjährung kommt es dabei unter anderem grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Zuwiderhandlung an. Bei einer dauerhaften vertragswidrigen Nutzung liegt der Schwerpunkt der Zuwiderhandlung allerdings nicht in deren Aufnahme, sondern der Aufrechter-haltung der unerlaubten Nutzung der Mietsache. Dadurch verletzt der Mieter fortwährend die ihm während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses obliegende Verpflichtung, die Mietsache nur im Rahmen des vertraglich vereinbarten Verwendungszwecks zu nutzen. Die Verjährung kann daher nicht beginnen, solange der Eingriff noch andauert.

Bereits 2015 hat der BGH für das Wohnungseigentumsrecht entschieden, dass Unterlass-ungsansprüche wegen der zweckwidrigen Nutzung eines Sondereigentums nicht verjähren, solange die zweckwidrige Nutzung anhält (Urteil v. 08.05.2015, V ZR 178/14)